【導讀】武漢龍陽1號小區，從交房至今，臨時停車費一直按24小時內10元封頂收取，大部分業主因擔心停車位產權或使用權沒有保障而一直選擇臨時停車不買車位。今年10月底，開發商突然將停車費漲到每小時3元，全天45元封頂，月租價每月600元，與此同時，還突然減少臨時停車位數量，并擺放障礙物。車位緊張停車不便，業主不滿，認為開發商是為強賣車位。開發商則說，此舉是為保障已購車位業主的權益。本期《天天315》聚焦：小區停車費，開發商憑什么說漲就漲？

　　央廣網北京12月15日消息 據經濟之聲《天天315》報道，武漢龍陽1號小區，從交房至今，臨時停車費一直按24小時內10元封頂收取，大部分業主因擔心停車位產權或使用權沒有保障而一直選擇臨時停車不買車位。業主李先生（化名）告訴記者，入住后他曾想要購買車位，但發現，開發商宣稱是賣車位，可是和業主簽訂的卻是有償使用協議書，不是正規的車位買賣合同，也就是說，不是買賣而是長期租賃，而且這份協議中暗藏風險，所以大部分業主都沒有購買。

　　李先生告訴記者：“17萬一個車位，我們不知道這個車位能不能辦到產權證、使用許可證，我們還擔心以后開發商會單方面解除合同，沒有任何保障，所以很多業主對購買車位還是很忌諱，就很反感，不想去買他這個車位。”

　　小區不能月租，年租車位，所以大部分業主都選擇臨時停車，按時交納臨時停車費。今年10月底，武漢龍陽1號小區開發商武漢世紀龍陽置業有限公司，聯合小區物業港聯物業(武漢)有限公司突然在小區內發布一份公告稱要將臨時停車費漲到每小時3元，24小時45元封頂，還稱可以辦年卡，地下一層每月600元，地下二層每月500元，不論是地下一層還是二層，都是還要每月向物業公司支付96元的管理費。李先生說：“這個費用太高了，我們周邊的小區一般就是200元左右。”

　　與此同時，公告還稱，地下一層僅對已購車位業主開放，只有地下二層供臨時停車使用，還限制選擇臨時停車的業主只能從4號通道進出地下二層。公告貼出的同時，業主們注意到，之前安全通暢的出入通道已經無法通行，開發商和物業已經在通道中擺放了障礙物，除此之外，業主們還驚訝發現，地下二層的近300個臨時停車位上，也擺放有障礙物。

　　業主介紹：“以前我們負一層和負二層中間有3到4個通道，車輛分流通行進入負二層，這樣很方便。現在讓我們只能從4號門走，可是4號門進負二層的通道地勢很險惡，它有急彎的地方，還不能兩輛車同時交錯，只能一個方向通行，每個人都會堵在這里，進不能進，出不能出。哪怕進去了也不一定有車位給你停，因為負二層原本有390多個車位的，開發商把接近300個車位用地磚把它設置障礙，就沒法在那里停，設置障礙以后就變成接近90個左右。”

　　業主們介紹，武漢龍陽1號小區共有3200戶，地下車庫負一樓設有1218個車位，負二樓人防工程設有396個車位，這些車位的使用和管理截止2017年11月30日，一直是除已售賣的車位外其他車位都做為臨時停車使用。現在停車位數量等于是減少了四分之三。

　　車位緊張停車不便，開發商及物業和業主之間的關系急劇惡化，有業主介紹，每天從早到晚，地下車庫門口爭吵聲不斷。業主們認為開發商是為強賣車位，開發商則解釋，此舉是為保障已購車位業主的權益。

　　有業主說：“開發商解釋是說因為一些沒有購買車位的業主和沒有辦理年卡的業主的車輛停在負一層，影響了購買車位和購買年卡的業主的車輛通行、停放，擾亂里面的秩序，他們才會這樣做。但是他沒有解釋負二層為什么要把這些車位設置障礙。根據我們以往經驗，開發商這樣做是想把車位強賣出去。因為之前一個月在小區里面發布了廣告，讓大家購買車位。”

　　業主不滿，要求開發商和物業比照周邊小區地下車位定價，對本小區地下車位價格重新調整，并且恢復地下車庫多個安全通暢的出入通道。開發商和物業對這些訴求置之不理，業主們只能向所屬社區、房地局、物價局等部門反映相關問題，之后在相關部門的協調下，今年11月13日開發商又公示一份《補充公告》,公告稱，臨時停車收費調整為武漢市政府2004年制定的指導價為10元/天。

　　業主介紹：“反映之后，相關部門引起重視，可能是約談了開發商，覺得它這個不合理，然后也違背了我們之前簽訂的物業服務協議，違背了這些內容，可能開發商基于政府部門的壓力，然后就把這一條改變了。”

　　補充公告發布后，臨時停車費是降了，但其他問題沒有解決，后來開發商還又在原本安排臨停車輛的負二層人防車位處安裝限停地樁，原本不多的396個人防車位僅預留了63個用來臨時停車。12月13號小區內開始執行“停車新規”。選擇臨時停車的業主們只能從4號通道進出地下二層停車，進出都需要很長時間；之前安全通暢的出入通道還是無法通行，通道中仍舊擺放著障礙物；地下二層可使用的臨時停車位很少。業主們希望這些問題也能在近期盡快得到解決。

　　李先生說：“負一層要我們要自由通行，然后負二層的車位把障礙取消，方便業主停車。負二層有很大的安全隱患，首先是消防隱患，第一層和第二層的通道都讓障礙物給隔離了，進負二層只有一個通道，還只能單向行駛，存在消防隱患、安全隱患。再就是這個年卡的費用，我們希望它參照周邊小區的收費標準來施行。”

　　業主們向記者提供了視頻、公告圖片等證據資料。核對證據資料后，記者進一步向武漢龍陽1號小區開發商武漢世紀龍陽置業有限公司核實關于單方面調價原因、限定臨時停車出入通道原因及減少停車位原因等問題。

　　一位工作人員表示：“具體漲價的原因我不清楚。停車位是有，他們不愿意過去停。他們以前都是圖方便，有些人沒有買車位的都停在地下一層，有很多亂停，把別人有車位的業主的位置占了，那就影響到別人了。”

　　這位工作人員記錄了記者的問題，并答復，稍后聯系相關部門的負責人，書面答復相關問題。但后來沒有再聯系記者。《天天315》節目會繼續關注并且報道事件進展。

　　小區停車費，開發商有權單方面調價嗎？開發商宣稱是賣車位，但其實是長期租賃，對業主來說，買這樣的車位存在哪些風險？針對這個案例涉及的相關問題，北京中聞律師事務所律師李斌、業主維權專家陳鳳山做出了分析點評。

　　經濟之聲：小區停車位開發商有權單方面調價嗎？

　　陳鳳山：“關于小區停車位調價的問題，現在不同的權利主體之間存在不同的理解。業主們通常認為開發商無權單方調價，而開發商基本上都認為自己有權單方面調價。我個人認為開發商無權單方調價，這里面涉及的問題：第一個是車位的產權歸屬，第二個是車位的管理權歸屬，第三是在現行的法律框架下，如何理解停車費的漲價。在管理權上來說，如果沒有業委會的情況下，基本上是開發商委托物業公司管理，這個時候業主的話語權是很弱的。從這個小區來看，現在就是這種情況。現在是負二層的人防車位產生了巨大的爭議。武漢市的相關管理條例規定，小區里邊其他場地其他場地設置車位的，它的收費管理由業主大會或業主共同決定。那么，這個人防車位是否屬于其他場地設施車位，現在有爭議。但是這個條例第二十六條第八款有個規定，就是由業主大會決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。我認為停車收費應當屬于這個條款所規定的內容。從另外一個角度上來說，根據咱們國家合同法第七十九條規定，當事人協商一致可以變更合同。那么在小區入住的時候，業主跟開發商之間，無論是在物業管理的前期合同當中，還是小區的臨時規范當中，對于停車都應該有所規定。如果開發商單方調價，實際上是一種變更合同的行為。這種變更合同行為要雙方自覺自愿，不能夠任何一方采取脅迫或強制的方式來實施。現在開發商或者物業公司采用這種方式，實際上已經是強制在變更合同。某種意義上來說，這種變更是違法的。”

　　李斌：“如果業主和開發商之間就停車費有過明確的合同約定，那開發商是沒有權利單方改變收費標準的，雙方應該就調整停車費的標準重新協商一致，就價格方面達成新的一個意思表示，這樣才可以。所以開發商和業主之間的合同到底有沒有明確的期限，有沒有明確約定停車費的標準這個非常重要的基礎事實？如果期限到期了，要重新就停車費的標準進行協商了，但是市場調節價并不受政府的直接約束，但問題在于即便如此，開發商作為出租人，其調價行為也必須符合市場，不能明顯高于市場的租金標準。”

　　經濟之聲：大部分業主因擔心停車位產權或使用權沒有保障而一直選擇臨時停車不買車位。業主們主要擔心，開發商宣稱是賣車位，但和業主簽訂的卻是有償使用協議書，而且這份協議中暗藏風險。

　　什么風險呢？業主們介紹他們注意到《有償使用協議書》中有這樣一個條款：如因非甲方故意的原因導致本協議終止或解除的，甲、乙雙方同意按乙方已實際使用的期限結算有償使用費,結算后十五日內甲方無息退還未到期部分的有償使用費。除本協議另有約定外,雙方不再承擔其他責任。業主們認為這句非甲方故意的原因，說的很含糊，擔心甲方有權隨時終止和解除協議。

　　開發商持有預售許可證的車位，是也能租也能賣的對吧，現在對業主宣稱是賣車位，但其實是長期租賃，以租代售小區內停車位，不簽買賣合同，簽這種協議，協議中還存在這種條款，對業主來說，買這樣的車位存在哪些風險？

　　李斌：“我們首先要判斷這個地下車位的權屬和性質，如果是建筑區劃內規劃的停車的車位，而開發商是能夠取得獨立所有權的，從這個意義上說，它的產權是開發商，開發商就有權利選擇以租或者賣或者贈的方式處分給業主，以滿足業主的優先需要。問題在于如果是買賣，建設用地使用權的最長期限是70年，如果是租賃，租賃合同的最長期限是20年。那業主當然有一個擔心，如果你真的是產權人，能夠辦下產權證，那你要選擇買賣，但是你實際又是租賃，這就意味著我沒有辦法成為車位的產權人，我拿不到70年的用益物權，就是建設用地使用權，租賃只有20年的有效期，那我會擔心20年期限屆滿之后你還會不會租給我，你還會不會按照一樣的價格租給我，這里面可能會有很大的不確定性。同時，合同當中約定了非因甲方的原因故意造成的合同解除，那我就不承擔任何違約責任，這也充滿一種不確定性。我們通常理解合同上的違約責任是一種嚴格責任，不考慮你是否有過錯，只要你沒有按照約定履行合同義務，你就構成違約了，你要承擔我的損失賠償責任。但問題在于這樣的條款對于買方來說，他就認為是不確定的。什么叫開發商故意？如果是其他第三方的原因造成了你違約，你難道也對我不承擔責任嗎？那我這20年的租賃期限的合同到底還有沒有一個確定的預期？所以這些擔心都是有一定合理性的。但有一點需要明確，開發商是有權利選擇租或者賣的方式進行處分車位和車庫的使用權的，但問題在于如果你告知是賣的，那就應該簽買賣合同，如果是租，那你就要簽租賃合同，這兩個是不能夠相提并論，混為一談的。但要是提使用權有償使用的協議，這種情況下很顯然是個租賃合同。租賃合同在20年之內，雙方是不能夠隨便解除合同的，除非有法定的解除事由。但是合同約定了這樣一個違約責任免除的條款，買方就有很多擔心在里面，所以這些擔心也是有一定合理性的。”

　　經濟之聲：為什么有些小區開發商樂于長期租賃，而不出售車位？有業主認為開發商要出售車位并辦理產權證，需要繳納一筆房屋維修基金，開發商是為不交這筆錢的同時還能賣車位。這樣租售車位的做法是否侵犯到小區業主的權益？

　　陳鳳山：“開發商選擇長期租賃而不是出售車位，實際上是為了保證它的利益，一方面它可以把它當作一種長期的固定資產，它用來作抵押，同時它在早期如果進行銷售的話，它的回款是一次性的，同時它的收益是固定的有限的，如果長期出租，一方面他的對小區的車位還保持控制權、所有權，它可以通過這種控制權，隨時找一個理由去提高這種停車費或者叫租賃費，然后去變更這個合同，用剛才李斌律師說的這種合法或者甚至于一些非法的手段，找出一些業主的過錯。那么這樣的話，對于小區的業主來說購買這樣的車位是有風險的。另外像剛才您講到有的小區開發商如果要出售車位的話，需要繳納一筆維修基金，這個也實際上是開發商為了避免自己的額外支出所形成的一種行業的慣例，就是大多數的開發商都會有這種以租代售的這種行為。現在有些正在通過立法的方式制止，但是能否真正的制止開發商這種行為，很難說，這是我的觀點。”

　　李斌：“我認為這很正常，因為市場主體追求合理的利潤，這是無可厚非、天經地義的，它只要不侵害別人的權益，這種追逐都是正當的。但如果車位的所有權是開發商的，那開發商就有一種交易的選擇權，我可以選擇一次性的賣給你，把產權轉讓給業主，也可以選擇用租賃的方式把使用權有償的交給業主使用，也可以通過附贈的方式無償的贈予業主產權，這都是開發商的合同權利，我個人認為這種權力本身無可厚非。只是如果你要簽真正的買賣合同，還是簽租賃合同，對開發商而言，這個選擇的考慮就是每個合同的簽訂和履行對我的利益是最大化的。當然它有這樣一個選擇，這個沒有問題。只是如果是租賃，雙方就應當嚴格恪守租賃合同的約定，如果有些條款明顯是不公平、不合理的，那對開發商來說，這是一種不適當的行為，也是應該受到法律的否定性評價的。但對于業主而言，其實他并沒有權利要求開發商必須賣給我所有權，因為這是雙方自由協商的結果，沒有任何人能把他的意志強加給相對方，只是你在選擇的時候要尊重對方的基本的合法權利。”

　　經濟之聲：從2013年入住至今，這個小區一直沒有業委會，大多數業主也不清楚業委會難成立，問題到底出在哪里。業主們現在想要盡快成立業委會，如何能順利組建業委會，您有哪些提醒和建議？

　　陳鳳山：“首先，小區的業主要積極參與，按照武漢市條例的規定，20%以上業主可以聯名向區房管部門和街道辦事處發起這個申請。街道辦事處和房管部門要在收到報告之后60日內成立籌備組召開大會，這個過程說起來簡單，實際上是很艱難的，只有業主齊心，努力投入，積極參與才有可能成立業委會。”

　　經濟之聲：目前開發商的一些做法，對業主生活造成影響，比如：因小區是人車分離的，一層地面禁行、禁停。地下兩層為錯層結構，負一層和負二層面積不同，小區總共19個樓棟只有4個樓棟可以直達負二層，其他樓棟需取道負一層才能到達負二層，新規實行后將設障阻隔負一層和負二層的通道，業主停車后需徒步繞行很遠才能到家。還有所有臨時停車車輛禁止進入負一層，導致家有老幼出行不便的家庭全部要徒步繞行回家，給業主帶來極大的不便和安全隱患。負二層限停地樁的安裝位置在車位的前端且有一定高度，造成每列車位間的車道局促，通行條件更加惡劣。業主們現在的訴求是，維持原來車位管理制度，1、保證業主車輛的通行和停放，2、月租定價由第三方機構參考政府指導價結合周邊小區市場價重新評估之后公示合理定價。業主們希望這些訴求能盡快解決。兩位認為這些訴求是否合理？訴求如何達成，兩位有哪些建議？

　　李斌：“第一個請求是合理的，開發商作為一個持車庫的所有人和管理者，其對于小區業主的方便通行還有一個保障安全的義務，如果現在的這種管理措施為業主造成了極大的不方便，而且業主會面臨現實的安全隱患，很顯然業主有權利要求你排除障礙、消除危險，以便于業主出行，并且不會受到人身的意外傷害。如果通過這種協商的方式解決不了，我們還可以向住建委，以及相關的政府部門進行投訴，看能不能調解。如果還不行，業主可以考慮采取訴訟的方式進行維權。對于第二個請求，關于合同定價的問題，實際上要取決于雙方是否能達成一致。”

　　陳鳳山：“我有三個建議：第一，業主們要盡快成立業委會，因為大量的案例告訴我們，在沒有業委會的情況下，業主的基本權益很難得到保障。第二，武漢市物業管理條例正在修訂，業主們要積極向政府和當地的人大反映關于小區停車位管理的訴求和立法建議。停車位作為小區的公共資源，如果被開發商私有，并且可以隨時調整車位費，小區的管理也會很混亂。第三，我們要從更大的層面去關心立法，包括國家層面的立法和當地立法，這樣才能夠真正的從社會的角度來讓相關的制度更加公平。”