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　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn) （央廣網(wǎng) 于琦/攝）

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京10月24日消息，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人馬光遠(yuǎn)今天在經(jīng)濟(jì)之聲主辦的《大國(guó)大時(shí)代——中國(guó)經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)之九“房?jī)r(jià)談：啥時(shí)能買(mǎi)得起房子？”上做出精彩演講。

　　文字實(shí)錄：

　　房地產(chǎn)很復(fù)雜，我研究經(jīng)濟(jì)學(xué)這么多年，我個(gè)人的感覺(jué)，是最復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不一定每一個(gè)人都能夠說(shuō)清楚。到現(xiàn)在為止，能夠說(shuō)清楚的人真的不多，我們都在探索。席勒很謙虛，他說(shuō)自己看不清中國(guó)的房地產(chǎn)，我想你千萬(wàn)不要相信他這句話，他一定能看懂，而且他看的很懂。當(dāng)然席勒從2000年談到中國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，就已經(jīng)說(shuō)出了中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的泡沫，特別舉例子，點(diǎn)到名字的、最長(zhǎng)的就是中國(guó)的房地產(chǎn)。十多年以后，我們來(lái)看這個(gè)情況，有很多笑話說(shuō)怎么還沒(méi)破滅？當(dāng)然席勒有他自己的指標(biāo)。在諾貝爾獎(jiǎng)的歷史上，真正研究房地產(chǎn)的人就是席勒。所以以前有很多諾獎(jiǎng)得主，談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)，大家千萬(wàn)不要盲目崇拜，他們對(duì)中國(guó)懂多少，真不一定。但是席勒畢竟是研究房地產(chǎn)的，而且對(duì)房地產(chǎn)本身還有一套自己的指數(shù)。這幾年我也一直在潛心收集各種各樣的信息資料，在試圖理清房地產(chǎn)的基本邏輯，理清中國(guó)房?jī)r(jià)與一些主要國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本邏輯。在所有的學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)的論述里面，席勒的論述絕對(duì)是最權(quán)威的。

　　大家可以看一下席勒的指標(biāo)，無(wú)論是在資本市場(chǎng)，還是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以講，都是相對(duì)比較準(zhǔn)確的。他的曲線隱含著一些規(guī)律，只要這個(gè)曲線出現(xiàn)一定的偏離，一般都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。席勒在解釋美國(guó)房地產(chǎn)的邏輯的時(shí)候，他的基本觀點(diǎn)是圍繞著一個(gè)學(xué)術(shù)觀點(diǎn)——?jiǎng)游锞�神，也就是說(shuō)他從來(lái)不認(rèn)為市場(chǎng)是理性的，有很多偏離理性的地方。偏離理性的原因是什么？動(dòng)物精神。席勒研究的從1948年到2007年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，美國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展，他發(fā)現(xiàn)了這種情況，就是從上世紀(jì)90年代末到2007年，這一輪美國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的一段時(shí)間，他發(fā)現(xiàn)基本面沒(méi)有發(fā)生任何變化，人口沒(méi)有發(fā)生任何變化，土地供應(yīng)也沒(méi)有發(fā)生任何變化，貨幣不像我們?cè)霭l(fā)這么多。美國(guó)這么多年以來(lái)，負(fù)利率、增發(fā)貨幣、利率非常低，但是總體來(lái)講的話，不足以導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)如此劇烈的變化。

　　他認(rèn)為，這個(gè)變化的背后主要原因“動(dòng)物精神”，就是大家在資本市場(chǎng)上、投資市場(chǎng)上，一傳十，十傳百的關(guān)于繁榮的故事、關(guān)于房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因，這個(gè)邏輯完全可以解釋中國(guó)目前的房地產(chǎn)。所以我們?cè)诜治龊芏噙壿嫷臅r(shí)候，我們現(xiàn)在會(huì)忽略一點(diǎn)：人的心理層面的變化。包括今年，房?jī)r(jià)的暴漲，坦率而言我沒(méi)有想到，因?yàn)檫@兩年以來(lái)，我的一直觀點(diǎn)是房地產(chǎn)基本進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展期，因?yàn)閺墓��?yīng)來(lái)講，從政策本身來(lái)講，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)期。未來(lái)隨著長(zhǎng)效機(jī)制、隨著制度建設(shè)的逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期會(huì)越來(lái)越明顯。但是今年的房地產(chǎn)為什么暴漲？是因?yàn)榛�本面發(fā)生變化嗎？土地供應(yīng)沒(méi)有減少，前幾年沒(méi)有完成，今年超額完成，比前幾年完成的都好。為什么還在搶房子？我想席勒的動(dòng)物精神可以解釋這個(gè)。也就是說(shuō)你在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)是不分國(guó)際的，我們現(xiàn)在講，說(shuō)中國(guó)人對(duì)房子苦不堪言，有很多國(guó)家都是，不幸福的不僅僅我們。

　　在中國(guó)，把房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)的預(yù)期簡(jiǎn)單化。在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，要取得共識(shí)是很難的，我們一般知道，有一個(gè)“墨菲原則”，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在大家比較認(rèn)可的問(wèn)題上，一般很難達(dá)到一致的意見(jiàn)，十個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有十一個(gè)觀點(diǎn)，這是很正常的，但是在房地產(chǎn)問(wèn)題上，在中國(guó)是很統(tǒng)一的，基本分為兩派，一個(gè)是看多，一個(gè)是看空。 

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)最大的信號(hào)是什么？空頭死光了，基本上找不到，這是很?chē)樔说摹Ｎ覀兠磕?、10月接受采訪最多的問(wèn)題是什么？今年兩會(huì)有金九銀十嗎？今年沒(méi)有任何一個(gè)記者問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)椴挥脝?wèn)。我參加了兩次論壇，一個(gè)著名的空頭開(kāi)始看空房地產(chǎn)，讓我想起了1989年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前，所有的人都看好房地產(chǎn)的情況。《時(shí)代》周刊1990年一月份封面人物，日本三一證券總裁，他從空頭變成了多頭，看好日本房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，為什么看好？跟我們現(xiàn)在的邏輯基本完全一致。到最后這個(gè)邏輯90年破滅，三一證券總裁跳樓自殺。但今天當(dāng)我看到所有的空頭死光之后，我感覺(jué)到的是危險(xiǎn)。我們一定要注意這背后究竟發(fā)生了什么。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化到今天為止，一邊倒的這種判斷，我個(gè)人認(rèn)為還是第一次，以前分歧還是很大的，大家會(huì)去預(yù)測(cè)，現(xiàn)在沒(méi)有人好意思來(lái)承認(rèn)自己是空頭，那么說(shuō)明什么？我覺(jué)得可以值得大家去思考。一些相關(guān)的數(shù)據(jù)也很?chē)樔耍�席勒判斷美�?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩潰，出現(xiàn)了非理性的繁榮，一個(gè)根本的指標(biāo)——房?jī)r(jià)收入比，我們現(xiàn)在很多人可能不承認(rèn)房?jī)r(jià)收入比，但是房?jī)r(jià)收入比在美國(guó)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是一個(gè)很重要的指標(biāo)。

　　他還有一些指標(biāo)，比如說(shuō)房地產(chǎn)的投資占GDP的比重。美國(guó)以前是三點(diǎn)幾，后來(lái)漲到5.6。席勒覺(jué)得出問(wèn)題了，席勒太夸張了，說(shuō)房地產(chǎn)投資占GDP投資達(dá)到5.6，這是一個(gè)難以想象的數(shù)字。我們現(xiàn)在是多少，我們2011年，達(dá)到兩位數(shù)以后，今年前三季度我看了一下數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資6.11萬(wàn)億，占GDP投資的比重15.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高出美國(guó)房地產(chǎn)這一輪次貸危機(jī)發(fā)生以前的三倍。達(dá)到10以上的，我現(xiàn)在知道除了中國(guó)，我不知道有第二個(gè)，就是房地產(chǎn)投資占GDP的比重，何況15.8%。

　　第二個(gè)是固定資產(chǎn)投資，占GDP的比重是80%。所以今年，前三季度中國(guó)7.7%的增長(zhǎng)，立了頭功的肯定是房地產(chǎn)，如果沒(méi)有房地產(chǎn)很好的表現(xiàn)，沒(méi)有投資很好的表現(xiàn)，我們的數(shù)據(jù)是很難看的。所以我們看到還有一個(gè)數(shù)據(jù)，就是錢(qián)像房地產(chǎn)走的步伐在加快，積聚程度在加快。比如1-9月份，全社會(huì)融資總額13.96萬(wàn)億，那么房地產(chǎn)的到位資金是多少？8.78萬(wàn)億。大家可以一下，這個(gè)比重，就是說(shuō)房地產(chǎn)通過(guò)各種各樣的途徑，拿到了8.78萬(wàn)億元的錢(qián)。而整個(gè)社會(huì)前三季度，整個(gè)籌資的錢(qián)多少？13.96萬(wàn)億，我算了一下這個(gè)比重，63%，意味著什么？不要去硬推，因?yàn)槔锩嬗型魄玫牡胤剑�有些有重�?fù)的地方。我簡(jiǎn)單在講一個(gè)趨勢(shì)，就是這個(gè)趨勢(shì)在加劇，相當(dāng)于全社會(huì)63%的錢(qián)用在了房地產(chǎn)，這個(gè)比重也是前所未有的。所以我們今年也從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)到房地產(chǎn)缺錢(qián)的。我們有錢(qián)荒，但是房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)缺錢(qián)的情況，所以目前的態(tài)勢(shì)，一邊倒的繁榮，一邊倒的看好，在這個(gè)一邊倒看好背后，我們應(yīng)該怎么看？我想從這么幾點(diǎn)，簡(jiǎn)單的把我的邏輯勾勒出來(lái)。

　　第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的十年，高房?jī)r(jià)是市場(chǎng)化的結(jié)果，還是市場(chǎng)化不徹底的結(jié)果。我覺(jué)得首先應(yīng)該思考這個(gè)問(wèn)題。現(xiàn)在有很多人談到中國(guó)產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候，舉的例子就三個(gè)，教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)。認(rèn)為是市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)致出現(xiàn)了目前的畸形發(fā)展，我對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)我是完全反對(duì)的。中國(guó)真的有教育產(chǎn)業(yè)化嗎？從來(lái)沒(méi)有，北京大學(xué)的股東從來(lái)只有一個(gè)——國(guó)家，真正的產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該是股權(quán)多元化，或者打開(kāi)門(mén)檻讓民間資本辦大學(xué)教育，把北京大學(xué)收購(gòu)了，把清華大學(xué)收購(gòu)了，這叫產(chǎn)業(yè)化。金錢(qián)化，高收費(fèi)不等于產(chǎn)業(yè)化。所以，教育到今天為止，不是產(chǎn)業(yè)化的后果，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)化，而是把一個(gè)公共教育辦成了私人教育，我指的私人是開(kāi)始收錢(qián)了。以前不收錢(qián)，以前我們每個(gè)月還有補(bǔ)貼。到我上大學(xué)那一年，突然要交兩百塊錢(qián)學(xué)費(fèi)，我都覺(jué)得很不愿意，我當(dāng)年很幸福，但是絕對(duì)不是產(chǎn)業(yè)化。包括醫(yī)療也不是產(chǎn)業(yè)化，醫(yī)療如果真的產(chǎn)業(yè)化了，民營(yíng)醫(yī)院遍地而起。

　　房地產(chǎn)，真的實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化了嗎？北京東三環(huán)那塊地，任何時(shí)候放出來(lái)都是地王，上海徐家匯的那塊地，底價(jià)就172億，上海以前的地王是92億，任何時(shí)候放出來(lái)都是地王。為什么這個(gè)時(shí)候放出來(lái)？這個(gè)時(shí)候放出來(lái)又是為了什么？所以當(dāng)土地市場(chǎng)完全壟斷的情況下，說(shuō)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，這是一個(gè)大笑話。房?jī)r(jià)為什么這么高？有很多原因，有很多邏輯，大家說(shuō)的比較多的土地市場(chǎng)的壟斷。這么多年，我發(fā)現(xiàn)我們不斷在調(diào)控，但是在調(diào)控的同時(shí)，大家關(guān)注土地市場(chǎng)的話，一方面要關(guān)注總量的變化，土地供應(yīng)的變化。過(guò)去四年，一線城市的土地供應(yīng)都沒(méi)完成任務(wù)，所以今年講要超過(guò)以前的平均數(shù)，平均數(shù)也沒(méi)完成，土地供應(yīng)為什么減少，地方政府要看天吃飯，天氣好的時(shí)候，價(jià)格好的時(shí)候，多放點(diǎn)兒好地，價(jià)格差的時(shí)候不放，所以總量上去看的話，沒(méi)有完成。總量沒(méi)有完成的，房子供應(yīng)減少能不漲嗎？

　　第二，從結(jié)構(gòu)上去看，我們現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地，基本上這三大塊。三大塊的結(jié)構(gòu)，住宅用地全部用地的比重達(dá)到多少？現(xiàn)在說(shuō)法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海去年新增加的用地里面，住宅用地占的比重?fù)?jù)說(shuō)10%都不到，我沒(méi)核實(shí)過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)，但是聽(tīng)到以后我就非常害怕，中國(guó)960萬(wàn)平方公里，5000年歷史上，從來(lái)從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)蓋房子沒(méi)地，死了人沒(méi)地埋的情況。我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成，但是中國(guó)城市建成區(qū)的面積，占國(guó)土的比重是超過(guò)美國(guó)一倍的，美國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化完成了，美國(guó)城市占全國(guó)國(guó)土的面積是2.6%，用了國(guó)土2.6%，百分之八就是的人口在城市。我們現(xiàn)在五點(diǎn)幾，大片的土地越來(lái)越缺，越來(lái)越少，這個(gè)稀缺究竟是一個(gè)概念，還是什么？我們都要去思考。

　　再比如，近十年來(lái)，我們從金融層面去講，大家關(guān)注到的貨幣的超發(fā)問(wèn)題。這個(gè)我想沒(méi)有什么可以去否認(rèn)的，數(shù)字在那個(gè)地方放著，但是還有一個(gè)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的，就是多年以來(lái)的負(fù)利率，近十年，2003年到現(xiàn)在，基本都是負(fù)利率，我看了一下全球房?jī)r(jià)的邏輯里面，有一個(gè)共識(shí)，就是當(dāng)貨幣的利率是負(fù)利率的情況下，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，我沒(méi)發(fā)現(xiàn)，那么近十年來(lái)我們都是負(fù)利率。

　　我們正利率的情況很少，金融的。當(dāng)然還有供求關(guān)系，供求關(guān)系前面朱會(huì)長(zhǎng)講，說(shuō)不清楚，真的說(shuō)不清楚，為什么？因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止，中國(guó)目前究竟有多少存量房？我們不知道。前兩年的時(shí)候，北京市公安局做了一件事，統(tǒng)計(jì)了一下北京的住戶，挨家挨戶的去，十八大馬上開(kāi)了，把數(shù)據(jù)搞清楚，一個(gè)房子一個(gè)房子查，超過(guò)一千萬(wàn)戶，這一千萬(wàn)戶什么意思？然后說(shuō)，有380多（萬(wàn)），找不見(jiàn)人了，我想這是一個(gè)很有價(jià)值的數(shù)字，價(jià)值體現(xiàn)在什么地方？就是能夠說(shuō)實(shí)話，告訴你，我查了這么多戶，現(xiàn)在有這么多戶我找不見(jiàn)人，如果說(shuō)真的是一千多萬(wàn)靠的話，夠了，就是現(xiàn)在的存量住宅足夠北京目前的人口居住，那么未來(lái)新進(jìn)入的人口，我們新建絕對(duì)可以滿足，有很多地可以盤(pán)活出來(lái)，關(guān)鍵是愿不愿意供應(yīng)。

　　根據(jù)今年政府的報(bào)告，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人均居住面積32.9平，城鎮(zhèn)的人口是7.1億，大家簡(jiǎn)單的小學(xué)算術(shù)算一下，這個(gè)官方的數(shù)據(jù)多少？234億平，差不多，那么230多億平。我個(gè)人認(rèn)為這是官方的一個(gè)小口徑的統(tǒng)計(jì)，有兩塊肯定沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，66億平的小產(chǎn)權(quán)房加各種福利分房。到2014年6月份，我們要統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度，就是房由這一個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，我們《物權(quán)法》倒是規(guī)定了，但是很難。因?yàn)楸本┳〗ㄎ�的系統(tǒng)，是2000年以后才建出來(lái)，交易的時(shí)候才能知道，所以在我系統(tǒng)內(nèi)的存量也是不完全的。那么如果說(shuō)這三大塊，最保守估計(jì)肯定超過(guò)300億平，那么如果是300億平的話，人均居住面積差不多在40平，這是個(gè)什么概念？上世紀(jì)90年代，德國(guó)人均居住面積38平、法國(guó)37平、日本35平。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯看，一個(gè)國(guó)家人均居住面積超過(guò)35平，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期；超過(guò)40平，房地產(chǎn)進(jìn)入橫盤(pán)期。當(dāng)然這是總量我們不能回避結(jié)構(gòu)性的短缺，因?yàn)榉孔痈�一般商品不一樣，它是不能移�?dòng)的，我老家的房子再多，也搬不到北京來(lái)，所以分析房地產(chǎn)的供求規(guī)律，一方面要看總量，第二個(gè)要看結(jié)構(gòu)，每一個(gè)區(qū)域，是一個(gè)什么樣的供需結(jié)構(gòu)很重要。

　　我個(gè)人認(rèn)為，從這些數(shù)據(jù)本身可看出，中國(guó)房子短缺，我認(rèn)為是一個(gè)謊言。房子不多，如果每一個(gè)人都要40套房子肯定短缺。如果你要兩套房子，也還可以。所以盡管我們相關(guān)部門(mén)沒(méi)有搞房地產(chǎn)普查，這個(gè)普查有多難？一點(diǎn)都不難，一個(gè)一個(gè)數(shù)就完了，那么多老大媽沒(méi)事干，數(shù)房子去，一個(gè)單元一個(gè)單元，很容易的。為什么不告訴我們這個(gè)數(shù)字？所以這么多年以來(lái)，我們一直在想，供求關(guān)系究竟怎么樣？如果告訴大家信息，也就是說(shuō)把這個(gè)信息基本面告訴大家的話，老百姓自己去判斷，夠不夠，不夠去買(mǎi)，夠了不買(mǎi)，很簡(jiǎn)單。所以目前的這種恐慌，就是席勒講的動(dòng)物精神，可能一個(gè)最大的中國(guó)特色就是信息的壟斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息壟斷是很?chē)?yán)重的，包括你到某一個(gè)樓盤(pán)去，你買(mǎi)房子，放出的虛假信息，都非常嚇人。

　　怎么樣治理這種信息亂象？政府需要去做。當(dāng)然還有很多人口方面的因素，在目前的中國(guó)，政治、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、貨幣、人口因素、供求規(guī)律、財(cái)富效益等一系列的邏輯，在房?jī)r(jià)數(shù)字上面，都有所反映。輕易的去預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)怎么樣，需要做好挨罵的準(zhǔn)備。你說(shuō)高了，有人罵你，你說(shuō)低了，也有人罵，為什么？我講很復(fù)雜，我一直講最復(fù)雜的現(xiàn)象，這是一個(gè)。我的核心觀點(diǎn)跟朱會(huì)長(zhǎng)可能不太一樣，我的基本觀點(diǎn)是我呼吁，呼吁盡早結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)控的思維，不是結(jié)束調(diào)控，盡快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思維，調(diào)控毫無(wú)疑問(wèn)，已經(jīng)失敗，調(diào)控思維已經(jīng)不能適應(yīng)中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況，十多年了，一個(gè)產(chǎn)業(yè)，吃了十年的藥，還能長(zhǎng)這么大，生命力該有多頑強(qiáng)？但房地產(chǎn)的發(fā)展，市場(chǎng)化的方向，肯定是正確的。

　　有人講政府提供多少套保障房，如果按目前的房?jī)r(jià)，沒(méi)有房子的人要買(mǎi)房，大城市30%以下，意味著政府要保障的人口比例在70%。這樣大比例的保障我沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。如果政府要保障大多數(shù)人，房地產(chǎn)就不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。政府保障面不能過(guò)寬，這是個(gè)簡(jiǎn)單常識(shí)。再一個(gè)，從調(diào)控本身來(lái)看，效果大家都看到了。每一次的供需緊張和每一次的加強(qiáng)調(diào)控具有絕對(duì)的正相關(guān)。

　　第三，從來(lái)沒(méi)有改變預(yù)期，而且是在助長(zhǎng)預(yù)期。我們每一次的調(diào)控，最后導(dǎo)致的結(jié)果，大家一看要限購(gòu)，房子肯定少，基本都是這種反向思維。相關(guān)的利益主體利用這些反向指標(biāo)又推波助瀾，導(dǎo)致調(diào)控失效。所以，大家的這種動(dòng)物精神怎么產(chǎn)生，政策紊亂，沒(méi)有長(zhǎng)期預(yù)期導(dǎo)致的。所以如果我們?cè)龠M(jìn)入下一次的調(diào)控，這個(gè)是可以預(yù)測(cè)的，效果肯定跟以前一樣，不會(huì)有二致，因?yàn)榛�本面沒(méi)有變化，因?yàn)槲覀兏闳珖?guó)性的一刀切。

　　有些地方房子多了，你還限購(gòu)，溫州也是限購(gòu)的。我到溫州去，司機(jī)會(huì)來(lái)接我，我問(wèn)司機(jī)有多少房子，他說(shuō)有四套房子。一個(gè)司機(jī)都有四套房子，房子供應(yīng)完全夠了，限購(gòu)干什么？一個(gè)地方生病，全國(guó)吃藥，這肯定是有問(wèn)題的。我們需要做的是，怎么樣去建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，而不是調(diào)控，一線熱點(diǎn)城市需要調(diào)控，包括北京。在目前情況下，北京要是放開(kāi)限購(gòu)的話，80萬(wàn)可能真的不是謠言。全國(guó)所有的人都想到北京來(lái)，盡管癌癥死亡率不斷在上升，但是阻擋不了中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的熱情。這種畸形需求如果沒(méi)有限購(gòu)是很可怕的。但是限購(gòu)作用有限，他是麻藥，先降溫，然后要做手術(shù)，麻住它不管了是要死掉的。

　　我就說(shuō)點(diǎn)正能量。思路何在？思路我跟朱會(huì)長(zhǎng)意見(jiàn)是統(tǒng)一的，就是我們多年來(lái)一直在談的長(zhǎng)效機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控如果說(shuō)真的有重大失誤，我覺(jué)得最重大的失誤就是一而再、再而三的貽誤長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)時(shí)機(jī)。你要說(shuō)準(zhǔn)備，你真的在準(zhǔn)備嗎？準(zhǔn)備了多長(zhǎng)時(shí)間？每一次調(diào)控后面綴一句話，：抓住有利時(shí)機(jī)，出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制。那么長(zhǎng)效機(jī)制是什么？我想這個(gè)大家可以有分歧，但是有幾個(gè)要點(diǎn)我想是共同的，比如說(shuō)稅收調(diào)控，當(dāng)然我不同意目前的房產(chǎn)稅，它能對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響。上海、重慶已經(jīng)證明，在住房的產(chǎn)權(quán)、住房的基本權(quán)利要素還沒(méi)有搞清楚的時(shí)候，急推房產(chǎn)稅只會(huì)引發(fā)反彈。土地制度的改革必須加快，加快的方向在什么地方？一個(gè)是集體土地的入市問(wèn)題。關(guān)于打破壟斷，我想一定要有一個(gè)很強(qiáng)很強(qiáng)的機(jī)制，就是法律保障機(jī)制。我的理想中的土地交易，應(yīng)該是多方參與，就是供應(yīng)方很多，北京市不僅僅是北京市政府一家，還有，那么別的怎么來(lái)大家都可以轉(zhuǎn)讓。

　　我們能不能把土地使用權(quán)弄的長(zhǎng)一點(diǎn)？比如你這個(gè)房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用權(quán)還可以交易。我覺(jué)得在土地使用權(quán)的年限問(wèn)題上較真是很愚蠢的。現(xiàn)在這些人能保證看到七十年以后？不如做個(gè)順?biāo)�人情，免費(fèi)續(xù)期，做成永續(xù)產(chǎn)權(quán)，是可以交易的，打破這個(gè)壟斷是可以期待的。或者每年強(qiáng)化，供地計(jì)劃怎么樣去落實(shí)？不要讓政府看天吃飯，一看地價(jià)下來(lái)了我不賣(mài)了，地價(jià)好的時(shí)候我再推地王，再一個(gè)制度建設(shè)，里面包括法制建設(shè)，包括保障房的。

　　住房保障目前是一個(gè)三無(wú)的東西，第一個(gè)沒(méi)有法律保障，第二個(gè)沒(méi)有資金保障，第三個(gè)沒(méi)有機(jī)構(gòu)保障。再有，要做好信息工作，把市場(chǎng)秩序的維護(hù)是必須的。在中國(guó)，我從來(lái)都支持打擊同行，對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管不到位，應(yīng)該加強(qiáng)。有的是路，而且是正路。到今天為止，我們更應(yīng)該一方面讓市場(chǎng)秩序更加完善，讓市場(chǎng)化程度徹底，只有市場(chǎng)才能真正保障住房問(wèn)題。但是歸政府的保障責(zé)任，政府要完成，政府在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)里面一定要分清自己的邊界，這邊界是什么？我覺(jué)得就目前來(lái)講，政府急需做的一定是長(zhǎng)效機(jī)制盡快建立，這個(gè)盡快的時(shí)間是多少？我不希望是一萬(wàn)年，五年吧，五年可以出這么一個(gè)機(jī)制來(lái)，來(lái)保障房地產(chǎn)的發(fā)展，如果有了真正的制度建設(shè)，房地產(chǎn)的黃金期還沒(méi)有結(jié)束，因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)人的住房還是很落后的，中國(guó)人的住房條件還是很差的。

　　我看了一個(gè)數(shù)據(jù)，美國(guó)也有三分之一的人住房很差，美國(guó)每年會(huì)做一個(gè)及時(shí)的統(tǒng)計(jì)，就是說(shuō)有多少人無(wú)家可歸，我們沒(méi)有。這么一個(gè)短缺的市場(chǎng)，如果說(shuō)未來(lái)讓我說(shuō)哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)大發(fā)展，毫無(wú)疑問(wèn)房地產(chǎn)是一個(gè)選項(xiàng)，因?yàn)樗�是短缺的，短缺的東西肯定是有市場(chǎng)的，但是一定要健康發(fā)展，健康發(fā)展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再再而三的去調(diào)控，謝謝。